Co to jest kredyt hipoteczny i jak działa? Definicja, rodzaje, oprocentowanie

Kredyt hipoteczny jest jednym z najpopularniejszych rodzajów kredytów bankowych, które umożliwiają sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości. W niniejszym artykule omówimy dokładnie, co to jest kredyt hipoteczny (definicja), jak działa, jakie są rodzaje kredytu hipotecznego oraz od czego zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu celowego udzielanego przez instytucję finansową, taką jak bank, w celu sfinansowania zakupu nieruchomości. Jest to długoterminowe zobowiązanie, w ramach którego kredytobiorca otrzymuje środki finansowe na zakup domu, mieszkania lub innego rodzaju nieruchomości.

Główną cechą kredytu hipotecznego jest to, że finansowana nieruchomość służy jako zabezpieczenie dla pożyczki. Oznacza to, że bank ma prawo zająć nieruchomość, jeśli kredytobiorca nie spłaca zobowiązań. Dzięki temu zabezpieczeniu bank zmniejsza ryzyko kredytowe, co powoduje, że oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niższe niż w przypadku kredytu na dowolny cel (kredytu konsumpcyjnego).

Kredyt hipoteczny jest powszechnie wykorzystywany do zakupu nieruchomości, zarówno przez osoby fizyczne, jak i przedsiębiorstwa. Może być również wykorzystywany do refinansowania istniejących kredytów hipotecznych (kredyt refinansowy), co pozwala na zmniejszenie kosztów spłaty lub uzyskanie lepszych warunków finansowych.

Kredyt hipoteczny w świetle przepisów prawa

Kwestie kredytu hipotecznego, tego, na co może być udzielony, jakie są obowiązki instytucji finansującej, kto może otrzymać kredyt hipoteczny oraz wszelkie inne kwestie związane z tego rodzaju kredytem celowym, reguluje ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Na co może być udzielony kredyt hipoteczny?

Zgodnie z art.3 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym może on być udzielony w celu nabycia:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Kredyt hipoteczny a rodzaj nieruchomości

Mimo że kredyt hipoteczny kojarzony jest głównie z finansowaniem mieszkań czy domów, to ten rodzaj kredytu celowego z powodzeniem może być wykorzystany w celu zakupu różnych nieruchomości zarówno komercyjnych, jak i prywatnych. To, czy bank będzie skłonny udzielić kredytu hipotecznego, zależy przede wszystkim od atrakcyjności danej nieruchomości.

Przyjąć można jednak, że kredyt hipoteczny udzielony może być wyłącznie na nabycie praw takiej nieruchomości, na której można dokonać zabezpieczenia w formie hipoteki. Aby to było możliwe, nieruchomość musi posiadać księgę wieczystą. Większość banków udzieli kredytu hipotecznego na:

• mieszkania
• domy
• działki budowlane
• lokale usługowe

Prócz zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym można sfinansować także budowę domu oraz zakup działki budowlanej wraz z budową domu (kredyt budowlano-hipoteczny).

Rodzaje kredytów hipotecznych

Choć kredyt hipoteczny charakteryzuje celowość, a więc zakup lub budowa określonej nieruchomości, na której to zostanie ustanowiona hipoteka, to ten rodzaj kredytu bankowego może mieć kilka form:

• kredyt budowlano-hipoteczny
• kredyt refinansowy
• kredyt konsolidacyjny hipoteczny
• pożyczka hipoteczna (kredyt niecelowy)

Kredyt budowlano-hipoteczny

Ten rodzaj kredytu jest przeznaczony dla osób, które planują budowę domu lub realizację inwestycji budowlanej. Kredyt budowlano-hipoteczny umożliwia finansowanie wszystkich kosztów związanych z budową, w tym zakup działki, koszty materiałów budowlanych, usługi wykonawcze itp.

Kredyt refinansowy

Kredyt refinansowy to możliwość przeniesienia istniejącego zobowiązania hipotecznego do innego banku, który oferuje korzystniejsze warunki finansowe, takie jak niższe oprocentowanie, niższe opłaty czy lepsze warunki spłaty. Celem refinansowania jest obniżenie kosztów kredytu hipotecznego lub poprawa warunków finansowych.

Kredyt konsolidacyjny hipoteczny

Ten rodzaj kredytu pozwala na połączenie kilku istniejących zobowiązań finansowych, takich jak kredyty, pożyczki lub zadłużenie na kartach kredytowych, w jedno większe zobowiązanie hipoteczne. Kredyt konsolidacyjny hipoteczny ma na celu ułatwienie spłaty różnych zobowiązań poprzez zamianę ich na jedno zobowiązanie o korzystniejszych warunkach, takich jak niższe oprocentowanie czy dłuższy okres spłaty.

Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna jeszcze szczególnym rodzajem kredytu z zabezpieczeniem w formie hipoteki, ponieważ może zostać udzielona na dowolny cel (cele konsumpcyjne), co oznacza, że nie wpisuje się w typowy kredyt hipoteczny, jako kredyt celowy.

Pożyczka hipoteczna jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, do której pożyczkobiorca posiada już prawa, a nie na jej zakup lub też budowę.

Spłata kredytu hipotecznego

Spłata kredytu hipotecznego polega na regularnym uiszczaniu rat kredytowych, które składają się z dwóch elementów: kapitału (część kapitałowa) i odsetek (część odsetkowa). Proces spłaty odbywa się zgodnie z harmonogramem ustalonym przez bank na podstawie umowy kredytowej.

Podczas spłaty kredytu hipotecznego, każda rata składa się z dwóch części:

1. Kapitał: Jest to część raty, która służy do spłaty pożyczonej kwoty (kapitału) wraz z odsetkami. Każdą spłaconą ratą zmniejsza się wartość pozostałego do spłaty kapitału.
2. Odsetki: To koszt, który bank pobiera za udzielenie kredytu. Kwota odsetek jest obliczana na podstawie oprocentowania kredytu i pozostałej kwoty kapitału. Na początku okresu spłaty kredytu, odsetki stanowią większą część raty, a im bliżej końca okresu spłaty, odsetki maleją, a kapitał staje się większym udziałem w ratach.

Spłata kredytu hipotecznego odbywa się przez określony okres czasu, który może wynosić np. 15, 20 lub 30 lat. W zależności od indywidualnych preferencji i możliwości finansowych pożyczkobiorcy.

Co ma wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego?

Wysokość raty kredytu hipotecznego zależy od kilku czynników, które mogą się różnić w zależności od konkretnej sytuacji, jednak wpływ na ogólne koszty kredytu mają przede wszystkim:

• Kwota pożyczki

Im wyższa kwota pożyczki, tym wyższa będzie rata. Kwota pożyczki jest zwykle ustalana na podstawie wartości nieruchomości oraz zdolności kredytowej i finansowej pożyczkobiorcy.

• Oprocentowanie

Stopa procentowa, po której obliczane są odsetki od kredytu, ma duży wpływ na wysokość raty. Wyższa stopa procentowa oznacza wyższe koszty odsetek i wyższą ratę kredytową.

• Okres kredytowania

Długość okresu spłaty kredytu hipotecznego również wpływa na wysokość raty. Im dłuższy okres, tym niższa rata, ale ogólnie rzecz biorąc, dłuższy okres oznacza wyższe koszty odsetek.

• Rodzaj oprocentowania

Wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym ma wpływ na wysokość raty. Oprocentowanie stałe daje pewność płatności, gdyż rata pozostaje stała przez cały okres kredytowania. Oprocentowanie zmienne może się zmieniać wraz ze zmianami stopy procentowej.

• RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)

RRSO uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem, takie jak prowizje, opłaty, ubezpieczenia i inne dodatkowe koszty. Im wyższe RRSO, tym wyższa będzie rata.

• Wkład własny

Wysokość wkładu własnego, czyli środków, które pożyczkobiorca wnosi na poczet nieruchomości, również może wpływać na wysokość raty. Im wyższy wkład własny, tym mniejsza kwota pożyczki i niższa rata.

Rodzaje oprocentowania kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny może mieć różne rodzaje oprocentowania, w tym oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne. Wybór formy oprocentowania jest niezwykle istotną kwestią, ponieważ to właśnie ono decyduje o wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie stałe

W przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym stopa procentowa pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania. Oznacza to, że wysokość raty kredytowej pozostaje stała, co ułatwia przewidywanie miesięcznych płatności. To szczególnie korzystne w przypadku, gdy ogólna stopa procentowa jest niska, ponieważ kredytobiorca może cieszyć się niskimi stałymi ratami przez cały okres kredytowania.

W przypadku podwyżki stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP) przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) rata kredytu hipotecznego pozostaje niezmienna. W sytuacji jednak gdy kredyt hipoteczny został zaciągnięty na dość wysokiej stopie procentowej, a Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy procentowe, oprocentowanie kredytu udzielonego na stałej stopie dalej pozostaje niezmienne, co powoduje, że kredytobiorca może płacić wyższe odsetki niż średnia rynkowa.

Oprocentowanie zmienne

W przypadku kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym stopa procentowa może ulegać zmianie w zależności od rynkowych wskaźników, takich jak stawka WIBOR lub WIRON. Na ich wysokość wpływ mają decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która ustala wysokość stóp procentowych w Polsce w danym okresie. Oznacza to, że wysokość raty kredytowej może się zmieniać wraz ze zmianą głównej stopy procentowej. Oprocentowanie zmienne może być korzystne, jeśli ogólna stopa procentowa jest wysoka i istnieje potencjał na jej obniżenie w przyszłości, jednak wiąże się również z większą niepewnością co do wysokości przyszłych rat.

Przykładem niekorzystnego scenariusza, w którym doszło do drastycznych wzrostów wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych na masową skalę, był cykl podwyżek stóp procentowych przez RPP w okresie od października 2021 do września 2022, kiedy to stopa referencyjna podskoczyła z poziomu 0,5 do 6,75.

Oprocentowanie czasowo stałe

Oprocentowanie czasowo stałe to kolejny rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego. Jest to kombinacja oprocentowania stałego i zmiennego, gdzie stopa procentowa pozostaje stała przez pewien okres, a następnie przechodzi w oprocentowanie zmienne.

W przypadku oprocentowania czasowo stałego, typowy scenariusz polega na ustaleniu okresu, na który oprocentowanie pozostanie stałe, np. 3, 5 lub 10 lat. Podczas tego okresu wysokość raty kredytowej pozostaje niezmienna i kredytobiorca wie, ile będzie płacić każdego miesiąca.

Po upływie okresu oprocentowania stałego oprocentowanie zmienia się i zależy od ustalonego wskaźnika referencyjnego, takiego jak stawka WIBOR lub WIRON. Oznacza to, że wysokość raty kredytowej może się zmienić wraz ze zmianą stopy procentowej.

Oprocentowanie czasowo stałe może być atrakcyjne dla osób, które oczekują zmiany swojej sytuacji finansowej lub planują sprzedaż bądź refinansowanie nieruchomości po upływie okresu stałego oprocentowania. Daje to pewną elastyczność i pewność płatności przez określony czas.

Częste pytania o kredyt hipoteczny (FAQ)

Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najczęstsze pytania dotyczące kredytu hipotecznego.